Parcelamento do solo

Introdução

O parcelamento do solo é basicamente a divisão de um terreno em partes menores com objetivo de construção, desenvolvimento e comercialização de infraestrutura urbana em geral. A prática é deveras importante, mas conta com diversas nuances e regulamentações que merecem atenção, o presente artigo irá versar sobre isso.

O que é parcelamento de solo?

Primeiramente, é necessário entender com precisão a definição de parcelamento de solo. A divisão ao qual nos referimos na introdução do artigo implica que, após a repartição do terreno, as partes resultantes serão juridicamente independentes. Assim sendo, a partir da autonomia das partes gerada no processo, será possível, por exemplo, construir imóveis, como casas e prédios.

O parcelamento pode ser realizado dentro das seguintes modalidades: loteamento, desmembramento e desdobro. Logo, iremos versar sobre cada uma.

Enquanto o desmembramento e o loteamento são regidos pela lei 6.766/79, o desdobro tem suas amarras em lei municipal.

Lei 6.766/79

Sendo essa a lei mais expressiva no quesito parcelamento de solo, antes de prosseguirmos com as especificações de cada modalidade de loteamento, vale o olhar sobre ela.

A lei visa garantir condições mínimas para a construção de residências, organizando a expansão urbana e prevenindo problemas para futuros compradores, também evitando desordem ambiental. A lei estabelece algumas situações onde o parcelamento do solo é proibido, são alguns exemplos:
 

• Terrenos alagadiços ou sujeitos a inundações;
   

• Terrenos aterrados com material nocivo à saúde pública;
   

• Terrenos com declividade igual ou superior à 30%;
   

• Terrenos com condições geológicas incompatíveis com a edificação;
   

• Terrenos em área de preservação ecológica.

Fica então a questão quando é permitido o parcelamento do solo? Além da necessidade de localização em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica definidas pelo plano diretor ou lei municipal, o terreno deve também possuir condições mínimas de infraestrutura: abastecimento de água potável e energia elétrica, escoamento de água da chuva, saneamento básico, iluminação e vias de circulação.

Loteamento e Desmembramento

Temos, da lei 6.766/79 o conceito de loteamento:

“Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.”

Quanto ao conceito de desmembramento, também da lei 6.766/79:

“Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.”

Gleba: porção de terra que não foi submetida a parcelamento de solo para fins urbanos.

Em suma, como fica claro a partir da leitura das definições expostas, a diferença entre loteamento e desmembramento reside nas vias. Caso seja necessária modificação de vias existentes ou criação de novas, teremos a modalidade de loteamento. Caso haja o aproveitamento de vias existentes sem necessidade de modificação, teremos a modalidade de desmembramento.

 

Desdobro

Para compreender o que é o desdobro, precisamos primeiramente expor o significado de lote. Resumidamente, um lote é uma terra que foi dividida de uma gleba. No âmbito jurídico, um lote é um terreno servido de infraestrutura básica. Da lei 6.766/79:

“Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.”

O desdobro (ou desdobramento), por sua vez, é a subdivisão de determinado lote em mais lotes e só é admitido caso haja autorização da legislação municipal. Dessa forma, o desdobro não altera a natureza jurídica da terra, pois os lotes resultantes do processo possuem seguem com a mesma natureza jurídica.

Restrições ambientais

Por conta de sua expressividade, vale o olhar sob o viés das legislações em relação ao meio ambiente que, por vezes, interferem no processo de parcelamento do solo. Embora as restrições para o parcelamento variem de acordo com o ecossistema local e com especificidades de cada terra, temos algumas leis responsáveis pelas normas ambientais que regulamentam o processo, por exemplo, o Código Florestal (Lei nº 12.651/2012) e a Lei da Política Nacional de Meio Ambiente (Lei nº 6.938/81). Qualquer parcelamento de solo que seja capaz de ferir o que é determinado por tais legislações, será inviabilizado.

Exemplificando, o Código Florestal (Lei nº 12.651/2012) mencionado acima define áreas de preservação ambiental, as quais não podem ser violadas. Sendo assim, da mesma forma que qualquer outra ação envolvendo o ambiente, o parcelamento do solo deverá respeitar as áreas de preservação, a violação acarretará nas devidas consequências jurídicas.

Outro exemplo é o licenciamento ambiental, instrumento fundamental da Política Nacional de Meio Ambiente e que deve preceder a realização do parcelamento de solo, em prol de prevenir problemas que podem ser gerados ao meio ambiente. Da Lei Complementar Nº 140, de 08/12/2011, a qual altera a Lei da Política Nacional de Meio Ambiente (Lei nº 6.938/1981), temos o seguinte: 

“licenciamento ambiental: o procedimento administrativo destinado a licenciar atividades ou empreendimentos utilizadores de recursos ambientais, efetiva ou potencialmente poluidores ou capazes, sob qualquer forma, de causar degradação ambiental”

Cada caso tem suas nuances e, portanto, a legislação relativa à preservação do meio ambiente afetará de modo distinto cada situação de parcelamento de solo, levando em conta ecossistemas, geografia local, fauna e flora em geral, entre outros. Contudo, o objetivo primordial será sempre manter o meio ambiente amparado e realizar alterações ambientais de modo sustentável, mantendo o equilíbrio entre meio urbano e natureza.

Referências

Sugimoto, Erick. Parcelamento do solo urbano: o que é?. Jusbrasil. 2023. Disponível em:https://www.jusbrasil.com.br/artigos/parcelamento-do-solo-urbano-o-que-e/1780509444. Acesso em: 27/08/2024.

Sugimoto, Erick. Gleba, Lote e Desdobro: O que são?. Jusbrasil. 2022. Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/artigos/gleba-lote-e-desdobro-o-que-sao/1753280077#:~:text=%E2%80%9CGleba%3A%20%C3%A9%20a%20%C3%A1rea%20de,gleba%20deixa%20de%20existir%20juridicamente. Acesso em: 27/08/2024.

Moss, Lucas. Lei de parcelamento do solo: modalidades da Lei 6766 e aplicação. MMF Advogados. 2024. Disponível em: https://mmf-law.com.br/lei-parcelamento-solo/. Acesso em: 27/08/2024.

LEI No 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979. Presidência da República Casa Civil Subchefia para Assuntos Jurídicos. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6766.htm. Acesso em: 27/08/2024.

LEI Nº 12.651, DE 25 DE MAIO DE 2012. Presidência da República Casa Civil Subchefia para Assuntos Jurídicos. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2011-2014/2012/lei/l12651.htm?itid=lk_inline_enhanced-template. Acesso em: 27/08/2024.

LEI Nº 6.938, DE 31 DE AGOSTO DE 1981. Presidência da República Casa Civil Subchefia para Assuntos Jurídicos. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6938.htm. Acesso em: 27/08/2024.

LEI COMPLEMENTAR Nº 140, DE 8 DE DEZEMBRO DE 2011. Presidência da República Casa Civil Subchefia para Assuntos Jurídicos. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/LCP/Lcp140.htm#art20. Acesso em: 27/08/2024.